FAQ – Häufige Fragen

Gemäß § 556 Abs. 3 BGB haben Mieter 12 Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben. Nach Ablauf der Frist sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen, außer bei groben Fehlern oder fehlender Belegeinsicht.

Wird die Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Ja, Mieter haben das Recht auf Belegeinsicht (§ 556 Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss alle relevanten Unterlagen auf Verlangen vorlegen.

Der Verteilerschlüssel legt fest, wie die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden (z.B. nach Wohnfläche, Verbrauch oder Personenzahl). Er muss in der Abrechnung transparent angegeben sein (vgl. § 6 BetrKV).

Mängel müssen Sie dem Vermieter unverzüglich anzeigen, am besten schriftlich mit Fristsetzung zur Beseitigung (§ 536c BGB). Bei erheblichen Mängeln können Sie die Miete mindern (§ 536 BGB). Nach erfolgloser Fristsetzung dürfen Sie Mängel selbst beseitigen und Ersatz verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Dokumentieren Sie alles (Fotos, Angebote, Rechnungen).

Starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen sind unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 185/14). Haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen, sind Schönheitsreparaturklauseln meist unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 242/12). Prüfen Sie Ihren Mietvertrag!

Die Kaution darf maximal 3 Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB) und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt und verzinst werden. Sie können Schadensersatz verlangen, falls der Vermieter insolvent wird und die Kaution nicht getrennt angelegt wurde (BGH, Az. VIII ZR 37/11).

Für Mieter gilt eine ordentliche Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende (§ 573c BGB). Für Vermieter gelten je nach Mietdauer gestaffelte Fristen (3, 6 oder 9 Monate). Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB).

Sie haben einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (§ 553 BGB), z.B. bei finanziellen Gründen, Partnerschaft oder Pflege von Angehörigen. Der Vermieter darf nur bei wichtigem Grund ablehnen.

Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn Einzelreparaturen maximal 100–120 Euro kosten und eine Jahreshöchstgrenze festgelegt ist. Ohne wirksame Klausel müssen Sie keine Kleinreparaturen zahlen (§ 535 BGB).

Erstellen Sie bei Ein- und Auszug ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos aller Räume, Zählerstände und Schlüsselübergabe. Bei Mängeln: Fotos, Videos, Zeugen und schriftliche Anzeige (Einschreiben mit Rückschein). Bewahren Sie alle Belege mindestens 3 Jahre auf.

Wesentliches auf einen Blick

Die Nebenkostenabrechnung muss formal vollständig und fristgerecht sein. Wichtige Anforderungen sind:

• Abrechnungszeitraum & Frist: Der Abrechnungszeitraum darf 12 Monate nicht überschreiten. Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
• Verteilerschlüssel: Der verwendete Verteilerschlüssel ist zwingend anzugeben und zu erläutern.
• Vorauszahlungen: Geleistete Vorauszahlungen des Mieters sind auszuweisen und zu berücksichtigen.
• Aussteller: Vermieter oder Verwalter müssen als Aussteller kenntlich sein (Name, Anschrift).

Heiz- und Warmwasserkosten

Heizkosten und Kosten für Warmwasser nehmen eine Sonderstellung ein:

• Eine pauschale Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten ist grundsätzlich nicht zulässig.
• Der Vermieter ist verpflichtet, zwischen 50 % und 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen; der Rest (30–50 %) kann über einen Verteilerschlüssel verrechnet werden.
• Eine abweichende Regelung (z. B. 100 % Verbrauchsabrechnung) kann nur vertraglich vereinbart werden.
• Für die verbrauchsabhängige Abrechnung müssen entsprechende Zähler vorhanden bzw. installiert sein.

Prüfungsschritte für Mieter

1. Rechtzeitigkeit prüfen: Wurde die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt?
2. Vertragliche Übereinstimmung: Sind die abgerechneten Positionen im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart?
3. Verteilerschlüssel prüfen: Wurde für Heiz- und Warmwasserkosten der erforderliche Verbrauchsanteil angegeben?
4. Vollständigkeit: Sind Gesamtkosten, auf den Mieter entfallender Anteil und der Verteilerschlüssel ausgewiesen?
5. Belege anfordern: Fordern Sie die Belege vom Vermieter an und prüfen Sie einzelne Positionen auf Stimmigkeit.

Unterschied zwischen Nebenkosten und Betriebskosten

Nebenkosten im allgemeinen Sinne umfassen alle Kosten, die dem Vermieter durch Besitz, Instandhaltung und Verwaltung entstehen. Umlagefähige Nebenkosten (Betriebskosten) sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgelistet. Zu den üblichen Umlagepositionen zählen unter anderem:

• Grundsteuer
• Wasserversorgung und Entwässerung
• Heizkosten und Warmwasser
• Heizungs- und Versorgungsanlage
• Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung
• Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantennen- / Breitbandverteilung
• Wäschepflege und sonstige im Mietvertrag konkret benannte Nebenkosten

Reparaturen gelten grundsätzlich als Instandhaltung und sind nicht umlagefähig. The Betriebskostenverordnung listet 17 Positionen; alles andere ist nur umlagefähig, wenn es ausdrücklich vereinbart wurde.

Sie laden Ihre Nebenkostenabrechnung als PDF hoch. Die App erkennt und prüft alle relevanten Positionen, Verteilerschlüssel und Fristen automatisch und gibt Ihnen eine verständliche Auswertung mit rechtlichen Hinweisen.

Ja, Ihre Daten werden gemäß DSGVO und aktuellen Sicherheitsstandards verarbeitet. Es erfolgt keine Weitergabe an Dritte. Weitere Informationen finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.

Die Investition ist gering und transparent. Sie zahlen nur für die Analyse Ihrer Abrechnung – ohne versteckte Kosten. Im Vergleich zu anderen Lösungen sparen Sie Zeit und Geld.

Nein, die App bietet keine Rechtsberatung, sondern informiert neutral und verständlich gemäß BGB, BetrKV und aktueller BGH-Rechtsprechung. Für individuelle Fälle wenden Sie sich bitte an einen spezialisierten Anwalt oder Mieterverein.